Alugar, ¿é jogar dinheiro no lixo? A “Regra do 5%”

Antes de começar, é importante referir que cada caso é único e que existem diferentes fatores que condicionam a decisão final, como a localização, o orçamento, a estabilidade financeira, o financiamento obtido, entre outros. Porém, a seguir, tentaremos analisar a decisão de comprar ou alugar sua casa considerando não apenas aspectos financeiros, mas de qualidade de vida.

Vantagens de alugar

  • Maior flexibilidade: o aluguel de sua casa oferece a possibilidade de mudar de residência com mais facilidade, já que você não tem o compromisso de manter um imóvel no longo prazo. Adapta-se mais facilmente à situação familiar de cada fase da vida, ajustando-se à necessidade de mais ou menos espaço e diferentes localizações.
  • Investimento inicial mais baixo: Alugar um imóvel geralmente exige um adiantamento menor do que comprá-lo. Além disso, os custos de manutenção e reparo são de responsabilidade do proprietário.
  • Menos compromisso financeiro: Alugar uma casa significa que você não tem hipoteca e pode usar sua renda com mais flexibilidade.

Vantagens de comprar

  • Maior controle sobre o espaço: Como proprietário, você pode fazer alterações no imóvel ao seu gosto, como reformas, acréscimos e reformas.

Uma estrutura teórica para avaliar a parte financeira da decisão

Para analisar corretamente do ponto de vista financeiro da decisão de alugar ou comprar, devemos analisar o dinheiro que se “perde”, irrecuperável, ao optar por uma ou outra alternativa. Não seria justo simplesmente analisar os fluxos mensais, já que possuir o imóvel não tem “custo zero” para o proprietário; a análise abaixo.

Custos irrecuperáveis no ALUGUEL:

– Aluguel pago mensalmente

No caso do aluguel, a análise é bem simples, o dinheiro sem valor residual é simplesmente o aluguel pago mês a mês.

Custos irrecuperáveis na COMPRA:

  • Impostos prediais: são estimados em 1% do valor do imóvel anualmente (pode variar um pouco dependendo do país)[1].
  • Custos de manutenção e depreciação: a depreciação ocorre fisicamente (manutenção e reparos no imóvel) e por obsolescência (o imóvel perde valor com o tempo e o surgimento de imóveis novos e mais modernos). Estima-se em 1% ao ano sobre o valor do imóvel, podendo variar consoante o imóvel e o país.
  • Custo de oportunidade do capital: é o custo mais importante, mas ao mesmo tempo o mais difícil de visualizar porque não representa um fluxo negativo visível. Este se divide em duas fontes:

– Custo de oportunidade do capital próprio investido na propriedade

– Custo do componente de juros no serviço da dívida que é tomado para comprar o imóvel, no caso de uma hipoteca ou empréstimo para a compra.

O que é e como chegamos à regra dos 5%?

Para recapitular, ao comprar um imóvel, temos até agora um custo anual de 2% sobre o imóvel para impostos, manutenção e depreciação. Precisamos analisar o custo de oportunidade.

Primeiro, vejamos o custo do capital quando uma dívida é contraída para pagar a propriedade. Para simplificar a análise, vamos pegar a taxa em dólares do Uruguai (país latino-americano que tem empréstimos em dólares para imóveis). De acordo com as taxas médias dos bancos locais, isso equivale a aproximadamente 7% ao ano. Descontando a valorização histórica dos imóveis no mundo de 1900 a 2017, de 1,3% ao ano em termos reais, e a inflação esperada, de aproximadamente 2,5% ao ano, chegamos a um custo real de financiamento de 3,2% ao ano.[2]

Em segundo lugar, vamos analisar o custo de oportunidade do capital próprio investido na propriedade, a parte que tiramos do nosso próprio bolso. Esse dinheiro poderia ser investido em outros ativos para gerar retorno, como em grandes empresas do mundo. As ações das maiores empresas do mundo renderam 5,2% ao ano em termos reais (acima da inflação) no mesmo período (1900 a 2017), o que

líquido de custos para o investidor é estimado em 4,2% ao ano, enquanto os imóveis têm retorno de 1,3% conforme mencionado acima, também em termos reais. A diferença entre esses retornos, fazendo uma análise bastante simplificada, mas bastante ilustrativa, resulta em um custo de oportunidade de 2,9% ao ano. Colocando nosso capital em parte do pagamento do imóvel, estamos «investindo» no imóvel a 1,3% ao ano (não consideramos o dividendo de um aluguel hipotético porque estamos «consumindo» essa renda morando no imóvel) e estamos «parar de investir» em grandes empresas do mundo para 4,2% em termos reais, então o custo é a diferença de 2,9%.

Supondo que compremos o imóvel 50% com dívida hipotecária a 7% ao ano com um custo real de 3,2% e 50% usando patrimônio líquido com um custo de oportunidade de 2,9% ao ano, o custo de oportunidade total do capital seria de 3,05% ao ano . Para simplificar a análise, arredondamos para 3% ao ano.

Resumindo, os custos irrecuperáveis ​​na compra são:

  • 1% (impostos) +
  • 1% (manutenção) +
  • 3% (custo do capital) =

5%.

Portanto, possuir um imóvel tem um custo irrecuperável anual de 5% do valor do imóvel.

Que raciocínio devo fazer ao avaliar, em termos financeiros, comprar ou alugar?

Pegamos o valor do imóvel considerado a ser comprado, multiplicamos por 5% e dividimos por 12. Se pudermos alugar o imóvel por menos que esse valor resultante, o aluguel seria razoável.

Por exemplo, uma propriedade no valor de USD 300.000 tem um custo irrecuperável anual de USD 15.000 (USD 1.250 por mês). Também podemos avaliar no outro sentido, um aluguel de USD 2.000 por mês (USD 24.000 por ano), dividido por 5% nos dá USD 480.000, ou seja, um aluguel de USD 2.000 equivale financeiramente a morar em um imóvel valorizado em USD 480.000 em termos de custos irrecuperáveis.

É claro que a regra dos 5% é uma simplificação excessiva e que os números podem mudar dependendo das taxas de juros, taxas de impostos, custo de acesso ao capital para cada indivíduo, entre outros fatores.

Conclusão

Além dos fatores qualitativos, que devem ser parte fundamental dessa decisão, apresentamos nossa estrutura para avaliá-la do ponto de vista financeiro. A realidade é que alugar não é deitar dinheiro fora quando se considera o custo real da propriedade do imóvel, e há casos em que é mais vantajoso alugar do que comprar, tanto em termos qualitativos como financeiros.

Não se trata de ser determinista em dizer «comprar ou não comprar» sua casa ou apartamento, também há análises intermediárias que surgem dessa visão, como o adiamento da compra. Há casos em que o adiamento da compra do imóvel para investir nas grandes empresas do mundo tem possibilitado atingir um maior patamar de capital no futuro, no momento de maior capacidade de poupança na vida, dando maior agilidade na escolha o imóvel para comprar e uma aposentadoria mais confortável na hora de se aposentar ou começar a viver de renda passiva.

O objetivo deste artigo não é mostrar uma regra absoluta, pelo contrário, é ampliar a capacidade analítica dos indivíduos com ferramentas precisas, considerando o maior número de variáveis ​​na tomada de decisões.

Ec. Juan Martín Rodríguez, CFA

[1] Esses dados são do site globalpropertyguide.com e são baseados em informações fiscais fornecidas pelas autoridades fiscais de cada país

[2] «Global Investment Returns Yearbook 2018» publicado pelo Credit Suisse Research Institute.